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原标题:二季度300个城市土地成交减3成,部分地王项目面临生死劫

浏览次数:102 时间:2020-03-12

目前的楼市,一方面是市场传言楼市限购政策范围有望进一步扩大,而另一方面却是地方政府频频试探政策底线,基于不同利益诉求的呼声日现交锋。继先后传出海口、大连拟对限购政策进行调整后,近日有传言称“史上最严厉限购令”的北京也正在研究调整限购政策。17日,京基地产在北京的首个高端别墅项目鹭府亮相,拟在7月份入市,该项目是最近北京获许上市的几个高端项目之一。而限购政策实施以来,北京一直以推迟发放预售证的方式限制单价超过3.5万元/平方米的高端项目入市,避免拉高楼市成交均价。此举被视为北京欲放松对高端项目限制的一个征兆。  一开发商表示,多数企业认为限购政策过于严厉,并曾向政府进言,希望能够“松绑”,提出上述建议的企业包括几家央企和北京市的国企。受调控政策影响,作为地方主要“财源”的土地出让收入锐减。有数据显示,今年1-5月,北京土地出让金同比大幅下滑56%,住宅用地出让金的下滑幅度则达到84%之多。与此同时,今年北京市计划新开工建设、收购保障性住房20万套,竣工10万套,大于去年的规模,并计划于9月底全面开工。  不过,21日,北京市住建委负责人明确表示:北京市坚决贯彻落实国家和本市制定的包括限购在内的一系列房地产市场调控政策,确保实现房价控制目标,限购政策决不会放松,没有调整的安排,也不会按照房屋档次、价格区别对待,所谓“北京市正在研究放宽限购政策,拟放宽对高端项目的限购”的传言不实。

  针对“北京市将取消限购政策”的市场传言,北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)昨日晚间通过其官方微博予以否认,称房地产限购政策现阶段不会退出。

  二季度300个城市土地成交减3成

  昨日下午,一份“北京取消楼市限购方案定稿”在网络上流传,这一“方案”涉及的内容,包括取消20%二手房交易个税、放宽非京籍纳税年限审核、下调契税等。

  土地财政盛夏“过冬” 政企齐寻出路

  对此,北京市住建委通过其微博表态:“北京作为特大型城市,从首都功能定位和人口资源环境可持续发展的需要出发,房地产限购政策现阶段仍将继续执行。”

  杜丽娟

  截至目前,全国仅有北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市仍在执行限购政策。

  限购松绑?

  早在今年7月,随着商品住房成交下滑,关于北京将取消限购的说法不胫而走。据媒体报道,7月底,北京市市长王安顺曾表示,北京不会轻易出台新的房地产政策,甚至采取放松限购等措施。否则,会削弱结构调整的动力,影响城市可持续发展。随后的9月下旬,北京市相关负责人再次重申,对于北京商品房市场坚持住房市场化的基本方向,加强房地产市场调控,加大税收、信贷调控力度,实行严格的限购政策。

  7月2日,山东济南市城乡建设委员会网站上回应了对于该市楼市限购措施进行调整的猜测,“我市拟对现行房地产市场调控政策进行调整。为促进济南市房地产市场健康稳定发展,我市正研究现行商品住房限购政策进行调整的办法,待确定后实施。”

  对于北京是否具有放开限购可能,北京中原地产市场研究部总监张大伟的看法是,作为最早开始限购的城市,北京暂时没有松绑限购的必要。在他看来,虽然房地产市场降温明显,但北京土地出让金仍处高位,年内突破2000亿元已无问题。

  这条67个字的回应是目前为止,地方政府对于限购政策调整最为直接的回应。但值得关注的是,济南市尚不算是受到楼市下行冲击最严重的城市。

  “契税方面,北京目前执行的政策全国最松,唯一的可能方向是普通住宅的认定,但这一变化,在两个月前已经明确调整。”张大伟说道。

  据山东省内媒体整理统计,上半年济南商品住宅销售收入大约为202.89亿元,相比2013年上半年的234.51亿元下降了13.48%。

  “北京很难轻易放松限购,北京要是动了,意味着全国的限购政策就全面瓦解了。”一位央企背景的开发商人士曾对本报记者表示。

  济南之外,更多城市在放松限购上蠢蠢欲动。中原地产首席分析师张大伟甚至预计年内有30个以上的城市会取消限购。

  但也有人认为,北京仍存在适度、阶梯性放宽限购的可能。一名在北京操盘别墅项目的开发商人士告诉本报记者,北京可能两年内放开高端产品限购,否则,北京一些地王项目将面临“生死劫”。

  政府:荷包“缩水”恐放松

  21世纪不动产北京区域总经理寇海龙则分析称,二三线城市限购普遍取消后,决定楼市的因素是信贷政策。最新的首套房信贷放松政策,将会带动相当一部分购房需求,引发一轮成交反弹。但他认为,对反弹幅度也不能过于乐观,原因是购房者的信心仍然不足,而各地库存很大,需要消化一段时间。据其观察,10月份北京新建商品房仍将以平价入市为主,二手房价格可能止跌并转为上涨。

  地方政府难得在限购松绑问题上一反此前遮遮掩掩的态度,或意味着楼市下行的压力已经由土地市场波及到地方财政。

  戴德梁行昨日提供给本报的数据显示,2014年6月至8月,北京市新建商品住宅销售面积为164.7万平方米,环比上升10.53%,同比下降37.18%,整体市场仍处于调整期。另外,三季度北京商品住宅成交均价每平方米24320元,环比下降8.03%,同比上升0.82%。

  以此次处于风口浪尖的济南为例,二季度连续3个月济南土地市场上成交量为零,而济南市财政对于土地财政的依赖程度为89.3% 。

  这一切或只是楼市下行时期被土地“绑架”的地方财政无奈现状的缩影。

  中国指数研究院[微博]最新数据显示,2014年1~6月,全国300个城市土地出让金总额为12408亿元,同比微增0.1%。中国房地产指数系统公布的数据显示,今年第二季度,中国300个城市土地市场交易成交面积为2.477亿平方米,同比下降29%,环比下降14%。

  财政部公布的前5个月财政收支情况显示,今年1~5月份,地方财政收入32326亿元,参照前几个月地方财政收入单月在6000亿元左右的规模,以及GDP7.5%的增速,粗略计算,今年上半年地方财政收入大约为39000亿元。

  按照上半年约13000亿元的土地出让金规模,以此推断,今年上半年土地出让金在地方政府财政收入中的平均占比为30%。

  显然,土地出让金的“缩水”直接关系到地方政府的钱袋子松紧。

  同策咨询研究部数据显示:45个楼市限购城市中,土地财政依赖度较高的共13个城市,其中,杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%,一线城市中北上广深2013年对土地财政依赖度总体低于61%。

  “尽管一线城市低于二三线城市,但数据上看仍说明一线城市或者经济较发达地区的城市,对于土地财政的依赖度依然较大。”同策咨询研究部总监张宏伟表示。

  “从地方政府角度来说,希望能多元化财政收入,但是中国体制下,很难有大的突破。” 在中国政法大学财税法研究中心主任施正文看来,土地财政的优势占比决定了地方政府收入来源对土地财政具有一种不可替代的作用。

  在此背景下,土地财政也成为衡量地方政府财政实力的风向标。值得注意的是,在政府对房地产市场持续调控下,土地出让金的不稳定性也给政府带来多重风险。

  以北京为例,亚豪机构数据显示,上半年北京土地市场共成交经营性用地53宗,规划总建筑面积为919.91万平方米,较去年同期增长30%,累计土地出让金达1099亿元,同比增长71%,但从5月6日起直到6月底,北京没有成交一宗经营性用地,一定程度上拉低了北京上半年土地出让金的平均纪录。

  “北京5~6月份之所有没有土地成交,一方面主要是基于房企在拿地节奏上安排的4:6规则,为下半年保留实力。另一个方面则是国家实行建设项目用地标准控制制度,在工程建设项目用地指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准上有要求,影响了土地入市。”上海易居研究院研究员严跃进表示。

  这是否会影响下半年市场?

  张宏伟认为,从土地财政依赖度的角度来说,二季度特别是五六月份土地出让收入的减少可能直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机,一旦发生地方土地财政危机,政府势必在调控政策救市。

  房企:差别应对

  就在土地出让金出现整体性下降的同时,《中国经营报》记者却发现,中国指数研究院数据显示,上半年,全国40个大中城市中,深圳因多宗商业用地高价成交至出让金猛增,同比上涨924%,海口及南宁同比涨幅也在150%以上。而北海等20城市土地出让金同比出现下降,其中北海、昆明、呼和浩特、宁波四城降幅超过50%。

  土地出让金收入分化或在部分城市地方提前诱发财政风险。

  由此也不难理解一些地区屡传放松限购,隔天又进行辟谣,这种摇摆不定的反复背后,是地方政府对房地产市场调控难以掌握尺度的忐忑。

  站在风口浪尖上的房地产企业,眼下更多寻求差别化的市场选择在屏蔽未知的风险。

  “在整体楼市预期不明朗情况下,豪宅的抗跌保值性得以凸显,特别是差异化定位的豪宅产品将会受到市场的青睐。”远洋万和公馆相关负责人告诉记者。作为曾经的地王项目,望京豪宅远洋万和公馆入市3年后,独栋别墅伍号会馆以超过4亿元的总价成为北京别墅市场的新纪录。

  数据显示,今年5月份,有多个豪宅项目入市,创过去5年时间里月度供应新高。

  就在6月份,北京市仅成交一宗工业用地,成交金额6769万元,同环比降幅均超过98%。

  中原地产市场部总监张大伟认为,豪宅市场升温更多是政策的导向。“调控‘双轨制’开始实施。在自住型商品房供应不断发力的同时,政府‘限高令’逐渐放松,豪宅产品在房地产市场中的地位被认可。”

  “相比商品房市场,政策对豪宅市场的放松,对政府财政、税收的贡献可能更大。”一位不愿具名的房企人士告诉记者。据悉,进入2014年,北京对高端住宅预售许可证发放管控适度放松,令延期入市的项目纷纷进入市场,一季度高端公寓新增供给达1500余套,是2013年全年的三倍。

  另一方面,商业项目的大量入市也成为市场资金的稳定来源。

  6月份,泰禾长安中心开始推介,作为北京五环内唯一可售的超5A国际写字楼。“可以吸引大量金融业、高端服务业等产品积极进驻石景山区。”泰禾地产相关负责人称。

  不过,和市中心项目相比,不论是豪宅还是商业项目其位置都在五环以外,这或成为房企在北京下半年发力的一个战场。从上半年土地成交特征来看,大兴、房山、顺义、通州、昌平这五个重点新城仍是全市土地的成交主力,占全市土地总成交量的近七成。

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