10博官网-首页

热门关键词: 10博官网
10博官网-首页 > 营销 > 行业负债水平仍处历史高位,万科保利万达商业位居前三

原标题:行业负债水平仍处历史高位,万科保利万达商业位居前三

浏览次数:143 时间:2020-03-16

在调控持续强化的大背景下,快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示,2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆,特别是小型房企将面临巨大考验。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,现金流对房企极为重要,开发商只有“快销走量”向前冲。房企业绩分化愈加明显会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2017年在资本市场“监管升级、脱虚向实”的主旋律下,房地产上市公司整体融资环境趋紧,但成交规模再创新高,整体实现“增收又增利”。同时,房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。据统计,去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元,分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元,分别同比增长25.34%、52.27%。据观察,不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著,净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。报告显示,3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%,相差近10个百分点。2018年以来,房地产调控持续强化。“目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化,加大杠杆实现快速规模扩张,已成为多数房地产上市公司战略抉择。”中国指数研究院院长莫天全说,在此背景下,库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。快销去库存策略仍须持续国研中心企业研究所副所长袁东明表示,上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效,但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。“居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决,防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中,房企必须强化风险意识,提高风险防御能力,警惕资金环境变化带来的风险。”他说。“我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长。”欧阳捷说,房企真正的风险不是负债率高低,而在于现金流够不够,快销走量冲规模是策略之一。上述报告认为,在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下,目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,目前所谓的“房地产行业低库存”只是一个营销手段。“从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看,都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平,所以一定要重视。”谢皓宇说。

房地产研究机构克而瑞31日晚间发布的《2018年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,今年前5个月,碧桂园以3345.2亿元的销售额排名榜首,恒大、万科以2552.6亿元、2392.2亿元分列二、三位。若以权益金额统计,恒大以2427.5亿元拔得头筹,今年前5个月,碧桂园、万科的权益金额分别是2281.9亿元和1674.5亿元。此外,保利、融创、绿地前5个月的销售额超过1000亿元。据克而瑞统计,今年前5个月,TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元,同比增长33.5%。三家龙头房企中,碧桂园、恒大得益于在三、四线城市的布局,今年前5个月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。从5月份的数据来看,TOP100房企单月业绩环比增长18%,创年内新高,并且5月单月业绩超百亿的房企数量达到24家,其中碧桂园单月销售首次突破700亿元。2018年1月至5月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。TOP3和TOP30房企门槛分别增长31.4%和38.8%,达到2392.2亿元和305.5亿元。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小,仅同比增长19.5%至62亿元。克而瑞预计,在调控政策不断升级的背景下,今年规模房企的集中度还会进一步提升。未来标杆房企将依托自身的优势,通过高周转和全国化的战略布局实现逆市扩张。一季度以来,房地产市场持续分化,不同城市楼市差别较大,各城市不同区域楼市差距也在逐渐拉大。克而瑞研究中心研究总监杨科伟认为,那些受到追捧的项目大多是热点城市中与周边二手房价格倒挂较大,且配套资源较为完善的项目,其他大部分项目的去化表现一般。以上海为例,据克而瑞统计,今年以来上海市场共开盘项目65个,摇号65次,其中24个项目认筹数量大于房源数量,30个项目认筹数量远不及房源数,11个项目认筹数量和房源基本持平。其中,4月集中入市的高端项目由于大部分售价低于市场预期和周边二手房价格,认筹人数远超房源数,去化高达95%以上。但与此同时,多个刚需和刚改项目却频频遇冷,认筹数多未超过房源数,部分项目认筹人数仅为个位数。5月市场调控政策持续收紧,调控地域不断向二线和三、四线城市扩散,严格的限价、限售、摇号选房等政策逐渐成为热点城市的标配。目前,上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉、深圳等城市均采取了摇号选房的政策,预计今年可能会有更多的城市加入摇号大军中。延伸阅读房企融资仍偏紧快销去化为上策记者 于祥明 编辑 林坚在调控持续强化的大背景下,快销去库存仍是开发商的首选策略。清华大学房地产研究所所长刘洪玉昨日在中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十六届中国房地产投融资大会上表示,2018年严监管态势延续,开发商融资渠道将持续收紧,融资成本或继续提高。开发商应积极降负债去杠杆,特别是小型房企将面临巨大考验。对此,新城控股高级副总裁欧阳捷也认为,现金流对房企极为重要,开发商只有快销走量向前冲。房企业绩分化愈加明显会上发布的《2018中国房地产上市公司TOP10研究报告》显示,2017年在资本市场监管升级、脱虚向实的主旋律下,房地产上市公司整体融资环境趋紧,但成交规模再创新高,整体实现增收又增利。同时,房地产上市公司在盈利能力、财富创造力和财务稳健性等方面分化加剧。据统计,去年沪深两市上市房企及赴港上市房企的营业收入均值分别为167.37亿元、328.09亿元,分别同比增长8.11%和27.64%;净利润均值分别达到21亿元、51.94亿元,分别同比增长25.34%、52.27%。据观察,不同销售额阵营企业净利润、核心净利润分化现象显著,净利润增速与核心净利润增速之间的差额逐级递减。报告显示,3000亿元以上、1000亿元至3000亿元阵营房企的核心净利润增长率均值分别为58.54%、67.15%,相差近10个百分点。2018年以来,房地产调控持续强化。目前房地产上市公司规模竞争更加炽热化,加大杠杆实现快速规模扩张,已成为多数房地产上市公司战略抉择。中国指数研究院院长莫天全说,在此背景下,库存管理能力、周转速度和现金流状况成为房企的生存关键。快销去库存策略仍须持续国研中心企业研究所副所长袁东明表示,上市房企必须尽快适应国民经济和房地产行业的换挡发展。当前我国去杠杆取得了阶段性成效,但防范和化解金融风险仍然面临比较大的压力。居民杠杆率快速上升、地方政府隐性债务等问题都尚未得到根本性解决,防范化解重大风险是今后3年工作的重中之重。在这样一个环境中,房企必须强化风险意识,提高风险防御能力,警惕资金环境变化带来的风险。他说。我们预计今年全国房地产销售面积会有所下降,大概下降10%以内,销售额会小幅增长。欧阳捷说,房企真正的风险不是负债率高低,而在于现金流够不够,快销走量冲规模是策略之一。上述报告认为,在土地成本高企和资金面不断收紧的压力下,目前中小型上市房企在行业内的腾挪空间较小。大型上市房企今年要通过加快去化、提高周转速度来锁定业绩。国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,目前所谓的房地产行业低库存只是一个营销手段。从我们观察到的数据、第三方数据以及房企自身资产负债表的存货(即便扣除应收占款)数据看,都得不出低库存的结论。目前房地产行业平均去化周期应该在4年左右,是历史上偏高的水平,而不是偏低的水平,所以一定要重视。 谢皓宇说。8人摇号456套房,宅地仅1人竞购,这一幕竟出现在这个一线城市这么多城市负责人被住建部约谈,为什么?

5月29日,2014中国房地产上市公司测评成果发布会暨上市房企高峰论坛将在香港举行。据悉,中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心将联合发布《2014中国房地产上市公司测评研究报告》和2014年中国房地产上市公司排行榜。中国证券报记者获取的报告内容显示,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化,行业负债水平仍处于历史高位。

5月28日,由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及2015中国房地产上市公司100强排行榜正式于香港隆重发布。本次大会由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合主办,北京中房研协技术服务有限公司承办。这也是主办方连续第八届发布上市房企测评成果,中国房地产业协会、中国房地产研究会官网中房网为本次活动的独家官方发布网站。当日,中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如,上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任张永岳,中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱以及200余位房地产行业上市公司高管、资本界VIP嘉宾以及30余家香港媒体齐聚一堂,共同见证了这一行业盛会。本次测评根据中国房地产上市公司测评研究对象筛选标准,本次测评的研究对象为沪深上市公司126家,大陆在港上市公司70家,以及海外上市公司6家,合计共202家。在此基础上,中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合主办2015中国房地产上市公司测评研究工作,在深度跟踪研究企业的基础上发布《2015中国房地产上市公司测评研究报告》,及2015年中国房地产上市公司排行榜,同时发布了A股十强、H股十强以及风险控制、发展速度、经营绩效、资本运营、创新能力和产业链上市公司五强子榜单。榜单显示,万科八年来蝉联榜首,保利地产和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四到第六位,碧桂园和富力地产排名与上年相同,分别占据第七、第八位,世茂房地产和远洋地产分列第九至十位。报告指出,过去一年,房地产市场行政干预性政策趋于减少,宏观调控政策更为市场化。与前些年相比,2014年房地产市场总体成交持续走冷,直至第四季度才逐步出现企稳迹象。近年来持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足、需求增长趋缓的态势显现,我国房地产市场正由卖方市场转向买方市场,与此相伴的是行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。站在行业发展的又一重要节点下,房地产企业如何在转型大幕开启时抢占先机备受关注。主办方表示,中国房地产上市公司作为中国房地产开发企业的重要组成部分,其在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强的行业代表性,能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势,且由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确,通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究,对房地产上市公司的综合实力进行评估和深入研究,可以有效促进房地产开发企业以及整个行业的良性竞争和健康发展,对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。测评报告解读榜单:行业洗牌进程加速《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2012年后,房地产市场分化程度不断上升,行业内洗牌加速,2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时,地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先,行业分化洗牌进程加速。股市:沪深估值领先港股2014年总体而言,地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面,沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值均为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降,但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调,市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍,两项指标均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值为7.48倍,市净率均值已处于破净状态,仅为0.65倍,二者都创下了近三年的新低。沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。规模:房产收入增速放缓2014年,上市房企资产总额均值为447.88亿元,同比上升23.42%;净资产均值为127.76亿元,同比上升24.45%;房地产业务收入均值为95.75亿元,同比上升3.98%;营业利润均值19.85亿元,同比上升9.77%。相较于2013年增速的大幅回升,2014年,各项规模指标中,除了净资产均值以外,其余三项指标增速均有不同程度的下滑。其中,总资产均值、房地产业务收入均值和营业利润均值同比增速分别下滑0.91、42.64和2.76个百分点。总体来看,房地产上市公司规模仍处于稳步积累过程中,但增速已经进入下降通道。风险:净负债率再攀新高2014年,房地产行业负债水平仍处高位。高企的负债水平反映出在市场低迷、销售下滑的情况下,企业扩张更加依赖借贷,普遍采用的高杆杠和高资金成本驱动的以债养债模式导致了偿债风险再攀新高。从长期负债比率来看,2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%,较2013年微降0.06个百分点;而净负债率均值为88.86%,较2013年上升9.18个百分点,处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看,房地产上市公司流动比率均值为193.00%,较2013年回升2.85个百分点;经营活动现金流持续为负且普遍恶化,现金流动负债比率均值再下降3.50个百分点至-11.24%。盈利:利润空间受压明显由于成本费用上升和房价下行对行业盈利空间造成了双重挤压,上市企业在2014年盈利能力绝对值指标仍延续了上年的上升势头但增速放缓,效率指标依然未能止住惯性下滑的态势。具体来看,绝对量方面,上市房企净利润均值为15.11亿元,同比增长9.76%,增幅较上年下降6.68个百分点;现金及现金等价物余额均值为53.63亿元,同比增长21.90%。比率指标方面,净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑,处于自2009年以来的最低点,分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%,二者都不及2009年的一半。潜力:审慎补充土地资源2014年在去库存的压力下,多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势,龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降,转型轻资产的城市配套服务商,而华润和保利则选择逆势拿地,积极补充土地储备。从拿地与销售的比率来看,2014年上市房企的拿地销售比率显著低于2013年,标杆房企的拿地销售比平均在20%左右。其中,恒大在2014年实现1315亿元的销售额,用于新增土地储备的拿地销售比为17%。效率:加强去化稳健运营2014年,房地产上市公司存货均值在230亿元左右,同比增加约15%。年内,上市房企存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率均较去年有所下降,其中,存货周转率由2013年的0.47下降至0.36。值得注意的是,对于以往通过高周转、高杠杆模式实现总资产快速增长的上市房企而言,2014年房地产市场销售受阻,调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示,龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均实现了盈利与周转的双平衡,平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。创新:互联网化渐趋深入2014年是中国经济步入新常态的一年,也是房地产市场加快转型,不断创新的一年,地产+金融+互联网逐渐成为新形势下上市房企的战略要点,在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上,越来越多企业提出了新的尝试。轻资产转型、房地产+X跨界产品、事业合伙人和项目跟投、微信营销等均成为上市房企的创新尝试关键词。

市场“冷风”致压力倍增

报告指出,2013年房地产市场整体呈现出量价齐升的基本态势,但进入2014年,市场情况有所变化,房地产开发投资增速放缓,住宅成交持续回落,房地产上市公司竞争压力不断增加,整体表现持续分化。

从行业面来看,2013年房地产行业估值溢价持续在近几年最低水平徘徊。2014年第一季度,行业估值有所修复,但货币政策仍中性偏紧,海外流动性风险依然存在,行业基本面总体平淡。

从融资方面看,渠道逐步畅通。上市公司再融资开闸的预期在2014年第一季度终于落地。随着A股房地产上市公司再融资功能的逐步回归,银行信贷紧缩对于房企资金面的影响将得到一定程度的缓解,也有利于降低企业融资成本。

此外,2013年以来,房地产上市公司的模式创新不断,包括万科、绿城、保利、世茂、远洋在内的上市企业相继提出了向轻资产方向发展的战略转型,纷纷探索社区服务、资产管理、代建、地产基金管理等轻资产模式。但部分企业仍坚持重资产模式以规模求胜。预计未来房地产企业的业务重心将由当前以开发为主转向多元化发展,不同企业之间发展战略将日趋分化。

偿债压力不断上升

2013年,上市房企总资产均值为362.89亿元,同比上升24.33%;房地产业务收入均值92.08亿元,同比增长46.62%;资产负债率均值同比增加1.09个百分点至65.81%;净利润均值为13.76亿元,同比增加16.41%。2014年中国房地产上市公司排行榜显示,万科连续第七年蝉联榜首,保利与中国海外发展分列第二名、第三名。

2013年,房地产企业普遍加大杠杆力度,偿债压力有所上升。从长期负债比率来看,房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%,较2013年分别上升0.95和16.96个百分点,均为近三年来最高点。从短期负债比率来看,房地产上市公司流动比率均值较2013年下降34.58个百分点至190.15%;现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看,行业负债水平仍处于历史高位。

2013年,房地产上市公司存货均值在200亿元左右,同比增加约25%,较上年提高10个百分点,去化压力依然较大。虽然过半企业的存货周转率较上年有小幅提升,但由于两极分化情况比较严重,再加上个别企业极端值的影响,行业均值由上年的0.60降至0.47;流动资产周转率均值和总资产周转率均值分别为0.33和0.25,基本与上年持平。

近年来,由于土地成本和资金成本不断攀升,而杠杆系数提升空间有限,高周转快销策略逐渐成为企业提高回报率的主要途径。整体来看,产品定位以中小户型普通商品住宅为主并力推标准化和产品线复制的企业,在周转速度上更胜一筹。

本文由10博官网-首页发布于营销,转载请注明出处:行业负债水平仍处历史高位,万科保利万达商业位居前三

关键词:

上一篇:方风雷斥资10亿美元认购民生银行H股股权,创近5年制药类IPO新高

下一篇:没有了